“十一”楼市新政满月已经满月了，曾一度火爆的房地产市场在10月降温显著，“楼市四小龙”的住宅销售量也逐渐下滑。但调控的步伐从未停止，这次，连中央也发声了！

      中央放出一个重大信号！

      中共中央政治局10月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，前三季度经济运行总体平稳，继续坚持适度扩大总需求，确保实现今年经济社会发展目标。要求坚持稳健的货币政策，有效实施积极的财政政策，注重抑制资产泡沫，防范经济金融风险。

      这是政治局7月26日议后，再一次提出来抑制资产泡沫。

      兴业银行首席经济学家鲁政委分析称，9月一、二、三线城市新建住宅价格指数增速相比6月更高。为了达到抑制资产泡沫的目的，政策当局有可能在总量继续“坚持稳健”的情况下，在结构上对政策进行调整。

      在经济学家李稻葵看来，目前中国经济最大的资产泡沫是房地产，不过，这并不代表货币政策转向。他认为，未来，如果房地产的价格继续像过去一样呈两位数的速度上涨，那么房地产泡沫将成为中国经济最大的一个威胁。

      新一轮楼市调控正在全面上演！

      统计数据显示，10月份，北京市商品住宅（不含保障房和自住房）实现成交8508套，环比上月减少41%，创造了近5个月新低。与此同时，商品住宅成交均价为每平方米35449元，环比下滑3%。

      “国庆新政”之后，楼市降温显著，但调控的步伐从未停止。

      28日，上交所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，要求对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

      就在31日下午，楼市再传大消息！

      深交所日前发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。规定了房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时，监管函同样明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。业内人士表示，这对抑制土地资产泡沫产生积极作用。      

      如果不是以下四类企业，房企将失去发债资格：

      1、境内外上市的房地产企业；
      2、以房地产为主业的中央企业；
      3、省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；
      4、中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

      即便是上述四类企业之一，如果财务指标（5项）不达标，也未必能获得发债机会。

      监管函称，为促进公司债券市场规范、健康发展，加强对房地产、产能过剩行业公司债券发行人的信息披露和偿债能力要求，强化募集资金用途管理，强化承销机构核查要求，所以对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。监管函同时明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地 。        

       易居研究院研究总监 严跃进：我认为是一个去资产泡沫的体现，这样一个动作话认为后续对于房企来讲在拿地方面会有所规范，因为从现在这样一个规定来讲，很多房企通过公司融资来拿地的话是不可行的。

      对于符合基础范围要求的房地产企业，监管函还通过五项综合指标评价做进一步遴选，将房企划分为正常类、关注类和风险类。这五项指标为：最近一年末总资产小于200亿、最近一年度营业收入小于30亿、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%以及房地产业务非一二线城市占比超过50%。

      深圳市圆融方德投资管理有限公司研究总监 尹国红：但是对于资金使用用途上面的监管，因为它有很多方式可以绕开监管，发债的资金专门用于购置土地，需要几方面的措施去控制的话，才有可能取得合理的效果。

      梳理：中国楼市历史上三大低谷

      在许多人看来，中国的房地产市场似乎一直都如此火爆，但其实不然，易居研究院副院长杨红旭总结出，在过去十年中国楼市与重点城市楼市的演变中，曾经历过三轮房地产短周期的低谷。

      第一轮低谷，2006年7月，上海领跌全国，当时，上海新建商品住房销售价格与上一年同期相比，几乎一直处于下跌态势，其中5次全国领跌，成为全国房价下降最为明显的城市。

      第二轮低谷，2009年3月，深圳跌幅最大，房价跌至接近10000元/平方米。深圳金地梅陇镇初期每平方米叫价1.8万元，到了四期，他们打出“6670元/平方米起放肆触底”的口号。跳楼价、吐血价、白菜价...原来，开发商也可以这么降价。

      第三轮低谷，2012年6月，温州领跌全国，且此次的下跌持续了26个月，这一轮温州楼市的“跌跌不休”引发了高价楼盘滞销、普通楼盘降价，楼市陷入价格战，面临巨大的去库存压力。